發布時間：2015-04-13 09:16:46 中國日報
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記者9日從DTZ戴德梁行2015年首場房地產市場分析新聞發布會上獲悉，物流地產來襲，武漢成商家必爭之地。據戴德梁行分析，武漢土地市場遭遇開年“冷清”，本季度土地成交量價齊跌。住宅市場方面，市場本季度月度變化較為明顯，目前讓利跑量仍是眾多開發商首要任務，隨著年初頒布和實施的多項政策與前期政策利好疊加發揮影響，市場供求關系或將逐步趨于健康。寫字樓方面，由于部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現有存量為主，整體空置率下降，然而，待下半年多個項目集中入市后，供應激增或將成為市場的主要問題。商鋪市場方面，交通網絡的快速發展雖暫時帶來市場空置率的上升，但在后期或將為沿線商圈帶來多項利好。此外，韓資品牌紛紛進入武漢市場，古田區域逐漸興起，商鋪市場競爭依舊激烈。工業市場方面，在良好的區位條件與強大的需求下，武漢工業市場發展勢不可擋，未來將成為各物流商家拓展華中地區市場的必爭之地。
土地市場冷清
本季度，住宅庫存高企及資金壓力大等問題，使得開發商拿地積極性依舊不高。據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，2015年第一季度武漢土地成交面積僅為141萬平方米，相比去年同期下降25.4%;成交金額為109億元，同比下降14.8%。繼2014年的寒冬后，土地市場回暖仍在等待之中。
從區域來看，在新洲區大面積成交的拉動下，遠城區成交面積占比大幅上漲35個百分點。除新洲外，漢陽及東西湖也為本季度成交主力，三區占全市土地成交總量的55.7%。溢價成交地塊占比與同期相比有明顯下降，底價成交、流拍和撤牌占比相應有所增加。
在土地用途方面，綜合用地和住宅用地仍是武漢土地市場的成交主力，兩者占比超8成。商服用地成交占比同比增加10個百分點至19%。競得企業中，國企拿地相對活躍，其競得土地面積占總量的54%，超民企12個百分點。
量升價穩依然是今年樓市主基調
本季度為傳統春節淡季，與此同時多項政策陸續實施、出臺，欲給力住宅市場：1月公積金互提互貸新政正式實行，2月央行降準降息為樓市加碼，3月初《不動產登記暫行條例》正式進入實操階段，季度末二套房貸首付比例下限、公積金二套房貸下調，為樓市再添一把火以促回暖。
在市場供應方面，雖然1、2月武漢主城區住宅供應創同期歷史新高，但是進入3月供應量一反常態，出現銳減，導致本季度整體供應量同比下降4.6%至199.1萬平方米，環比下降42.0%。供應區域分布上，漢陽中心及關山片區仍保持主力地位，兩者供應占主城區供應總量44.8%。青山片區同比降幅最大，為75.2%。2月在春節淡季的影響下成交量環比下降55.1%。然而進入3月，在前期限購限貸松綁等利好政策影響下，成交量迅速回暖，環比上漲近一倍，并刷新了歷史同期銷量記錄。一升一降使得本季度武漢主城區商品住宅成交量整體環比下降32.7%至 24,441套，但同比上漲30.8%。
成交價方面，據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，1月至3月期間，武漢主城區商品住宅成交均價環比微降0.9個百分點至每平方米9,982元，但同比上漲5.7%。分區域看，關山區以6,714套居于成交量首位，漢口中心以15,005元居于成交價首位。
大量開發商現階段仍將視讓利跑量為主要任務，從而緩解其資金壓力，故本行預期成交價短期內不會出現大幅上漲。隨著春節淡季影響逐漸退去，在寬松政策的利好下，預計下季度市場成交量將有所回升。整體來說市場處于穩定調整期，在今年與去年各項利好政策疊加的影響下，市場供求關系或將逐步趨于健康。
新寫字樓項目延期，市場暫以消化存量為主
從空置率看，受國內宏觀經濟增速放緩及工程進度滯后等因素的影響，部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現有存量為主，整體空置率環比下降2.0個百分點至15.7%。由于大多數企業在進行選址與搬遷時優先選擇剛退租或即將退租的物業，本季度全市凈吸納量僅2.0萬平方米。由于部分樓宇較好的入駐情況及戰略發展需求，導致部分寫字樓提升租金至每平方米每月125.4元，環比上漲2.0%，同比上漲6.8%。
從成交企業看，搬遷及搬遷加擴租仍是其主要驅動因素;另外，以往大量優質寫字樓的入市吸引了眾多企業新進武漢，提升該驅動因素占比至24%。在行業分類方面，本季度租賃需求主要集中在金融與數字新媒體產業，其中P2P網絡金融公司表現尤為突出。同時，制造及專業服務類企業延續上季度表現，保持了較為強勁的租賃需求。
隨著下半年多個優質項目或將集中入市，屆時武漢優質甲級寫字樓市場將出現進一步調整，租金將會有所波動，空置率將有所回升。供應激增或將是武漢寫字樓市場未來發展道路上難以避免的問題，但良好的商務環境將會有助于新興企業的成長與發展，而這些企業也或將為未來寫字樓市場需求提供源源動力。
抓緊交通體系規劃機遇助商業物業升級 武漢商業將迎來多元化競爭
武漢市國土資源和規劃局表示，武漢今年將修編綜合交通體系規劃，計劃至2049年將武漢打造成國際樞紐城市、世界公交都市。本行認為，交通體系構建對武漢商鋪市場影響表現為“先種樹，后乘涼”。據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，本季度武漢整體空置率環比上漲0.4個百分點至8.2%。究其原因，一是去年年底4號線二期開通，武漢摩爾城抓住時機，于本季度開始籌備為期六個月的硬件升級與品牌調整，帶動王家灣商圈空置率微漲1.6個百分點;二是地鐵6號線封路施工對中山大道商圈持續產生影響：部分成長型商戶面對租金壓力時選擇退租，使得該商圈空置率微漲1.1個百分點。但隨著二環線“畫圓”、BRT快速公交通車和軌道交通的發展，武漢各商圈周邊交通將逐步實現自我“微循環”，這將對各商圈內租金、空置率、品牌檔次等帶來多方面的利好影響。
在品牌方面，武漢商鋪市場新入品牌繼續保持多樣化的國際色采。“韓國熱”遍地開花，看好武漢餐飲市場，咖啡陪你、漫咖啡等韓國咖啡品牌擴店勢頭強勁，其良好的市場表現也吸引了炸雞品牌Pelicana(百利家樂)于本季度進入武漢市場，加劇了餐飲業的多元化競爭。此外，歐美奢侈品牌熱度不減，Giorgio Armani、Fendi、Byblos等品牌首次入漢。檔次升級已成為武漢國際廣場、漢街萬達等各大商場搶占顧客的重要策略之一。
開年來武漢商鋪市場的“新年新氣象”有三。一是“新秀”：今年武漢還將有至少13家商業體入市，屆時將為商業市場帶來約133萬平方米的新增供應。二是“興起”：從區域看，古田宜家薈聚購物中心、凱德古田廣場、海爾“智慧城”等將落戶古田。硚口古田區憑借人口基礎與地價優勢，聚集了眾多大牌開發商，成為新興熱點地區;此外，漢口區域商業亦正呈現由中心向外圍擴散的新趨勢。三是“新潮”：樂天瑪特超市華中首家1號店即將落戶南湖武昌府，“漢韓合資”的韓國城也計劃于2016年落成，之后包括樂天百貨、韓華集團等來自韓國的約2,000家食品、文化和服務企業亦將陸續進駐于此。武漢零售市場多元化競爭已是勢不可擋。
電商拿地自建物業漸成潮流 武漢成商家在華中的必爭之地
租金方面，由于傳統高標庫物流商年后的租金調整，武漢高標庫整體租金升至每月每平米26.5元，環比上漲1.2%。然而，去年位于非傳統優勢區的高標庫大量入市，使得整體租金同比下降6.5%。
空置率方面，受春節假期因素影響，部分商家表現出臨時增倉的需求。另外，電商拿地自建物業的趨勢越來越明顯，例如唯品會和京東就已遷入自建高標庫。此外，由于去年年底短期內的大量集中供應令武漢市場整體的空置率較高，而本季度增減相抵，使得整體空置率變化不大，僅微降1個百分點至50%。
從現狀看，電商分布組團，以京東、唯品會、蘇寧為代表的電商均已扎根武漢，形成了東西湖保稅區為代表的成熟電商組團，后續又出現了江夏和葛店這類新興電商組團。此外，武漢憑借其九省通衢的地理優勢，良好的政策與科技環境，其物流樞紐城市戰略地位正逐年提升，從而吸引了眾多知名物流地產商相繼啟動占位計劃，其中以GLP表現最活躍。展望未來，根據美國每1億美元GDP對10,000平方米高標庫面積的比例測算，截止2014年年底，武漢高標庫需求容量為1,604萬平方米，市場潛力巨大。在良好的宏觀條件與強大的需求下，武漢工業市場已成焦點，前景看好。
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